Конечно, сегодня объемы продаж квартир в новостройках по сравнению с минувшими годами, значительно сократились, но все же люди продолжают приобретать жилье. Вопрос уже в том, каким образом они это делают. Хотя цены на жилье и стали значительно меньше, покупка квартиры стала более проблематичной и сложной. Так как ипотечный кредит стал практически недоступен, то интересным вариантом на сегодняшний день становится покупка через облигации — хотя это и более рискованно, зато и более выгодно.
Особенность жилищных облигаций состоит в том, что их стоимость равна стоимости квадратного метра в строящемся доме. Выкупив определенный пакет облигаций, инвестор таким образом фиксирует свое право на будущее обладание определенным количеством квадратных метров. Как правило, в последующих выпусках застройщики меняют стоимость облигаций — чем ближе завершение строительства, тем дороже становится квадратный метр.
Приобретение жилья путем выкупа жилищных облигаций на практике оказывается не сложнее, чем заключение договора долевого строительства. Выбрав подходящую квартиру, покупатель заключает соглашение с застройщиком о строительстве и сроках выкупа жилищных облигаций. А договор купли-продажи облигаций покупатель оформляет через профучастника рынка ценных бумаг.
Суть погашения жилищных облигаций и состоит в передаче прав собственности на обозначенную в договоре квартиру от застройщика к держателю облигаций.
Итак, как уже было сказано выше, покупка квартиры через облигации — дело сейчас довольно рискованное. За девять месяцев 2009 года украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится вдумчиво выбирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит регулярно выпивать за здоровье застройщика.
Из-за экономического кризиса у «разбитого корыта» оказались не только строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через строительные облигации, этот способ казался покупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получить кредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.
Так стоит сегодня покупать облигации или нет? Эксперты говорят, что покупать «строительные» облигации сейчас есть смысл, но только в том случае, если объект готов как минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом.
Кризис коснулся всех компаний — и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги — согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий», средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м2. При этом в стоимость уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. «Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство вовремя», — настаивает г-н Серебряков.
Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла на покупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.
Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.
Также, не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли». Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в невыгодное положение. «Согласно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев», — цитирует документ г-н Серебряков.
Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимость жилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальную стоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса — стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикам вовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.
Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедуры банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить.
Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигации продать. Однако инвестиционные компании сейчас не спешат покупать такие облигации. Так что наиболее оптимальным вариантом будет придержать их, пока ситуация на строительном рынке страны не улучшится.
Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать — чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав на недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом «О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли». Подобный прецедент случился в Киеве — компания «Форум-Инвест», у которой дефолт по облигациям произошел в марте 2009 года и строительство дома полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства.
Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставить инвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизм получения квартиры после завершения строительства.
Ольга Орлова,
по материалам «Деньги.ua»
